Giữa lúc thế giới có nhiều bất ổn, Việt Nam nổi lên như một điểm đến đáng chú ý của dòng vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng theo TS. Đinh Thế Hiển, đây không còn là thời kỳ FDI vào bất động sản chỉ để “bắt đáy” hay chờ tăng giá. Dòng tiền mới đang tìm những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo giá trị dài hạn, mở ra một chu kỳ khác hẳn cho thị trường tại Việt Nam.
Thế giới khó khăn nhưng Việt Nam vẫn là điểm sáng với dòng vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản
Theo TS. Đinh Thế Hiển, khi nói về bối cảnh kinh tế thế giới, cần nhìn thẳng vào 2 vấn đề. Thứ nhất là bất ổn ngắn hạn, thể hiện rất rõ qua những cú sốc như xung đột vùng Vịnh, giá dầu tăng cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Những yếu tố này tạo ra thêm nhiều biến số mà không ít nền kinh tế, doanh nghiệp và tập đoàn lớn chưa kịp lường hết.
Nhưng đáng chú ý hơn là lớp biến động dài hạn: quá trình tái cấu trúc kinh tế thế giới đang diễn ra ngày càng rõ nét. Bề ngoài, câu chuyện có thể được nhìn thấy qua thuế quan, thương mại hay xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Nhưng sâu hơn, đó là sự điều chỉnh lại cách các nền kinh tế kết nối với nhau, từ mô hình toàn cầu hóa truyền thống sang một dạng kinh tế với mối quan hệ đơn phương và đa phương, dựa trên lợi ích hợp tác của các quốc gia.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang ở một vị thế khá đặc biệt. TS. Đinh Thế Hiển phân tích, Việt Nam là nước hưởng lợi khá rõ từ quá trình hội nhập và toàn cầu hóa trong nhiều năm qua. Cụ thể, xuất khẩu năm 2025 đạt trên 425 tỷ USD và duy trì xuất siêu nhiều năm liên tiếp. Tuy nhiên, nền kinh tế cũng bộc lộ không ít điểm yếu trong cấu trúc tăng trưởng, đặc biệt là sự phụ thuộc tương đối lớn vào khu vực FDI và chất lượng FDI chưa thực sự cao.
Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan khu vực, Việt Nam vẫn được xem là điểm sáng. Nếu nhìn theo các kịch bản thận trọng, ngay cả trong bối cảnh bất ổn toàn cầu, mức tăng trưởng của Việt Nam vẫn được đánh giá cao hơn mặt bằng chung khu vực. Dù là kịch bản thấp hay tích cực hơn ở khoảng 8%, thì so với nhiều nền kinh tế như Thái Lan, Malaysia hay Indonesia, Việt Nam vẫn là một điểm sáng đáng chú ý.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, điều này không phải ngẫu nhiên. Vị chuyên gia này phân tích, như Thái Lan đã trải qua quá trình phát triển công nghiệp kéo dài, nên để tạo ra một cú bứt phá mới, họ buộc phải bước vào sân chơi sáng tạo ở trình độ cao hơn và cạnh tranh trực diện với những nền kinh tế như Hàn Quốc, điều không hề dễ. Malaysia có nền tảng ổn định hơn nhưng đang chịu áp lực từ chi phí lao động cao, khiến dư địa cạnh tranh mới bị thu hẹp. indonesia có lợi thế về quy mô thị trường, song bài toán hạ tầng và kết nối vẫn là thách thức lớn.
Trong khi đó, Việt Nam lại nổi lên nhờ một số lợi thế mà nhiều nước trong khu vực không còn nhiều: vị trí gần Trung Quốc, khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng tái cấu trúc, lực lượng lao động được đánh giá khá tốt và dư địa tăng trưởng vẫn còn lớn.
Do đó, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, Việt Nam đang có một cơ hội lớn từ nội tại, có nhiều tiềm năng lớn hơn các nước trong khu vực để trở thành một điểm sáng thu hút nguồn vốn FDI nói chung và nguồn vốn FDI vào bất động sản nói riêng.
Muốn hút vốn ngoại bền vững, bất động sản Việt Nam phải vượt qua 3 “bài test” lớn
Khi bất động sản dần trở thành một phần của cấu trúc tăng trưởng mới. Vậy, Việt Nam cần điều gì để biến làn sóng FDI này thành lợi thế dài hạn? Theo TS. Đinh Thế Hiển, để làm được điều này, thị trường cần vượt qua ba nút thắt quan trọng.
Thứ nhất, đô thị hóa phải đi cùng phát triển kinh tế thực. Bức tranh hiện nay đã khác khi hạ tầng đang được đầu tư theo hướng trọng điểm và liên kết vùng rõ hơn, đặc biệt tại khu vực phía Nam, qua đó mở ra các cực tăng trưởng mới và kéo theo dư địa cho những vùng đô thị mới.
Thứ hai, pháp lý vẫn là nút thắt lớn. Theo TS. Đinh Thế Hiển, dù hệ thống luật pháp đã có nhiều cải tiến, nhưng trên thực tế, các khâu như giao dự án, tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng hay định giá vẫn còn chậm. Đây là điều khiến cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài thận trọng, khiến họ thường chỉ chọn M&A hoặc rót vốn vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tiềm năng rõ ràng.
Thứ ba, thị trường vốn cho bất động sản vẫn thiếu sự ổn định dài hạn. Ông nhận định, nếu nguồn vốn trong nước chưa đủ bền vững, nhà đầu tư ngoại sẽ càng thận trọng hơn khi xuống tiền vào các dự án dài hơi.
Theo vị chuyên gia này, trong chu kỳ mới, câu chuyện lúc này không chỉ là thị trường có hút được vốn hay không, mà là dự án nào đủ tiêu chuẩn để trở thành “thỏi nam châm” của dòng tiền ngoại. Từ góc nhìn đó, những đại dự án như Siêu đô thị biển Vinhomes Green Paradise có thể được xem là một ví dụ đáng chú ý. Theo TS. Đinh Thế Hiển, những dự án lớn cũng phải thực hiện được 3 điều kiện.
Đầu tiên, dự án phải có tính pháp lý ổn định ở tầm quốc gia. Theo TS. Đinh Thế Hiển, mặc dù TP. HCM đương nhiên là muốn phát triển thêm một khu đô thị, không gian kinh tế sinh sống mới ở vùng Cần Giờ, vì đó là cự ly chỉ trên dưới 50km tới trung tâm thành phố và là vùng có tiềm năng biển, nhưng nó phải đảm bảo tính pháp lý quốc gia về quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và giao đất đầy đủ. Vì đây là đầu tư dài hạn với tầm nhìn 5-10 năm, thậm chí xa hơn, nên cần có sự ổn định pháp lý về quy hoạch dự án, quy hoạch khu đô thị đồng bộ với pháp lý quyền sở hữu.
Thứ hai là cần có sự vào cuộc nhất quán của Nhà nước trong phát triển hạ tầng. Cuối cùng, quá trình triển khai phải bảo đảm đồng bộ và đúng tiến độ.
Chúng ta thấy rằng TP. HCM mới là một thành phố nối từ Bình Dương, bắt đầu từ Bến Cát kéo dài tới Hồ Tràm, một không gian kinh tế rất lớn. Với những nguồn lực và không gian kinh tế hiện có, chính quyền TP. HCM đủ khả năng để quy hoạch các khu trọng điểm và phát triển. Cùng với đó, TP.HCM cũng quyết tâm với khu kinh tế mới và đô thị mới, mở ra một không gian mới.
Với những động thái về pháp lý cũng như chuyển động về quy hoạch và xây dựng đang diễn ra rất mạnh mẽ. Những cơ sở này có thể giúp chúng ta tin tưởng rằng khu vực kinh tế này sẽ thành công nhờ nguồn lực, ý chí và sự chuẩn bị của chính quyền TP. HCM, TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.
